Immobile strumentale: cos’è e in che cosa consiste?

di | 30 Mar 2020

Con la definizione di “Immobili strumentali”, ci si riferisce a tutti quei beni utilizzati da una impresa per il corretto svolgimento dell’attività imprenditoriale. Conoscere nello specifico il significato di “beni strumentali”, è importante al fine di sapere quando tali immobili possono rientrare nella disciplina fiscale agevolata e quando, al contrario, devono sottostare alle imposte ordinarie.

Tipologie di immobili strumentali

Gli immobili strumentali possono essere di 2 tipi : 

  • beni immobili strumentali per destinazione
  • beni immobili strumentali per natura

Beni immobili strumentali per destinazione

Si definiscono beni immobili strumentali per destinazione tutti quei beni usati per lo svolgimento dell’attività, indipendentemente dalle loro caratteristiche. Secondo gli articoli che regolano la definizione dei beni immobili strumentali di destinazione, infatti, vengono considerati strumentali gli immobili usati solo ed  esclusivamente per l’esercizio della professione da parte del possessore.

L’Agenzia delle Entrate, tramite una circolare diffusa il 1 giugno 2019, ha affermato che possono essere definiti beni strumentali per destinazione tutti quegli immobili il cui impiego esclusivo è finalizzato alla attività imprenditoriale. 

Beni immobili strumentali per natura

I beni immobili strumentali per natura, sono tutti quegli immobili che a causa delle loro caratteristiche, non potrebbero essere destinati ad altro utilizzo. Per legge, è disposto che tutti gli immobili relativi ad imprese commerciali che  non possono essere suscettibili a diverso impiego se non in seguito a modifiche radicali, sono considerati strumentali anche se non oggetto di locazione o comodato d’uso. Per semplificare le cose, possiamo dire che i beni immobili strumentali per natura sono tutti quegli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • categoria A/10 (immobili ad uso ufficio o studio privato da licenza o concessione edilizia);
  • categoria B (immobili destinati a convitti, scuole, biblioteche, musei)
  • categoria C (immobili a vario uso commerciale come magazzini, negozi e laboratori)
  • categoria D (immobili con destinazione speciale come case di cura, ospedali, alberghi e istituti bancari)
  • categoria E (immobili e fabbricati per esigenze pubbliche)

Aliquote relative agli immobili strumentali 

La regolamentazione per quanto riguarda il tema delle aliquote Iva nella cessione degli immobili strumentali per natura fa riferimento alle variazioni apportate dal Decreto Legge n° 223 del uglio 2006 che afferma che le cessioni degli immobili strumentali son passate al regime di esenzione dell’IVA. 

Sempre secondo la norma vigente, le cessioni degli immobili strumentali per natura sono assoggettate:

  • All’imposta di registro da 168 euro
  • All’imposta ipotecaria
  • All’imposta catastale proporzionale

L’applicazione dell’IVA, tuttavia, rimane per quegli immobili strumentali per natura quando si parla di :

  • una cessione da parte della società costruttrice
  • una cessione attuata nei confronti dei soggetti passivi Iva 
  • una cessione effettuata nei confronti di soggetti che non rappresentano soggetti passivi di Iva

In questo caso, l’aliquota relativa all’imposta catastale è dell’1%. Nel caso in cui, nella cessione di un bene strumentale, intervenga un istituto bancario, entrambe le imposte, sia quella catastale che quella ipotecaria, risultano dimezzate (sempre nel caso in cui la cessione sia soggetta ad IVA).

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