Come mettere in affitto il proprio immobile

di | 15 Nov 2021

In Italia siamo da sempre degli appassionati degli investimenti nel mattone, considerati una soluzione sicura ed efficiente per ottenere una rendita extra. Si tratta del bene rifugio per eccellenza nel nostro Paese, infatti secondo gli ultimi report “Gli immobili in Italia” dell’Agenzia delle Entrate sono oltre 5,5 milioni le abitazioni non di residenza, ovvero che non rappresentano la dimora principale, quindi il 17,2% del patrimonio immobiliare complessivo.

Ovviamente alcune case sono acquistate come residenza per le vacanze al mare o in montagna, ad ogni modo la maggior parte delle abitazioni non di residenza vengono comprate per essere locate. Tuttavia bisogna sapere bene come mettere in affitto un immobile e a chi rivolgersi in queste circostanze, per garantire una rendita costante ed evitare una serie di problematiche piuttosto comuni in questo genere di operazioni.

Dalla realizzazione del contratto di locazione alla ricerca degli inquilini giusti, dalla manutenzione dell’immobile ai rischi legati al mancato pagamento dell’affitto, gli aspetti da valutare in queste situazioni sono numerosi. Allo stesso tempo esistono soluzioni innovative che permettono di semplificare la locazione delle abitazioni, usufruendo di una maggiore tranquillità nella gestione del proprio investimento immobiliare.

A chi rivolgersi per mettere in affitto un immobile

Dopo aver acquistato un’abitazione con finalità di locazione è necessario metterla in affitto, scegliendo l’opzione più adatta alle proprie esigenze. Chi vuole agevolare la ricerca degli affittuari può rivolgersi a un’agenzia specializzata, tenendo conto delle commissioni applicate dai professionisti per mostrare la casa e selezionare gli inquilini.

In alternativa è possibile occuparsi in prima persona della locazione dell’immobile, cercando gli inquilini e selezionando le proposte dei potenziali affittuari interessati. In questo caso bisogna perdere molto tempo per far vedere la casa, realizzare foto e video dell’abitazione, pubblicare l’annuncio su varie piattaforme e gestire personalmente la stesura del contratto e tutte le problematiche che possono sorgere nel corso del tempo.

Per scoprire come affittare casa in modo comodo ed efficiente la soluzione è quella di affidarsi a società di property management, una formula tutto compreso per delegare l’intera gestione dell’immobile da locare e non preoccuparsi di nulla. In questo modo è possibile lasciare che l’impresa si occupi di tutte le incombenze per conto del proprietario.

Ciò consente di tutelarsi contro il rischio insolvenza e vacancy, infatti l’azienda paga ogni mese un canone di locazione e si assume il rischio di mantenere l’immobile sempre occupato, quindi anche se l’abitazione rimane vuota si continua a percepire la somma mensile prevista dal contratto. La società inoltre si occupa anche della conservazione dell’abitazione, di eventuali interventi di ristrutturazione, della gestione degli inquilini e di tutte le incombenze legate all’affitto della residenza.

Come si selezionano gli inquilini dell’immobile da locare

Prima di affittare il proprio immobile è necessario verificare una serie di requisiti essenziali. Innanzitutto è obbligatorio l’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica dell’abitazione, un documento indispensabile per realizzare il contratto d’affitto. Allo stesso modo bisogna controllare che gli impianti siano a norma, assicurarsi che non siano presenti ipoteche o pignoramenti sull’immobile, accertandosi che tutti i servizi che si vogliono includere nel contratto siano perfettamente funzionamenti.

Una volta che l’immobile è pronto è possibile iniziare a mostrarlo alle persone interessate, quindi bisogna selezionare con attenzione gli inquilini adatti alle proprie esigenze di locazione. Ad esempio, se si desidera affittare l’immobile per un lungo periodo una famiglia rappresenta la soluzione più indicata, in quanto in genere cercano una certa stabilità e rimangono nell’abitazione per un tempo abbastanza lungo. Al contrario, se l’obiettivo è una locazione di breve o medio termine un lavoratore single o una giovane coppia potrebbero essere le opzioni più adeguate.

Un aspetto importante riguarda la verifica delle garanzie reddituali del potenziale inquilino, dalla classica busta paga alla dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi. Inoltre è essenziale effettuare un colloquio conoscitivo con la persona interessata ad affittare l’abitazione, per capire le sue motivazioni e comprenderne la storia. Con alcune domande mirate è possibile scoprire delle informazioni utili, per essere certi di selezionare le persone giuste minimizzando eventuali rischi futuri.

Le caratteristiche del contratto di locazione dell’immobile da affittare

Dopo aver trovato l’inquilino adatto bisogna procedere con la stesura del contratto d’affitto, regolarizzando l’accordo di locazione. In questo caso è necessario scegliere il tipo di contratto adatto, tra cui quelli principali sono i seguenti.

  • Contratto d’affitto a canone libero: dura 4 anni con rinnovo automatico di ulteriori 4 anni, ad eccezione dell’invio della disdetta da parte dell’affittuario. Si tratta di un contratto adatto per locazioni di lungo periodo.
  • Contratto d’affitto a canone concordato: dura 3 anni con rinnovo automatico alla scadenza di ulteriori 3 anni, con obbligo di rinnovo alla prima scadenza di almeno 2 anni da parte del locatore. È un contratto indicato per chi vuole affittare l’immobile per il medio periodo.
  • Contratto d’affitto a uso transitorio: dura fino a 18 mesi e non può essere rinnovato, quindi è adatto a contratti di breve periodo, inoltre prevede il canone libero e richiede l’indicazione di specifiche motivazioni riportate nel contratto d’affitto.
  • Contratto d’affitto per studenti o lavoratori in trasferta: dura da un minimo di 6 mesi fino a un massimo di 36 mesi, il canone d’affitto è concordato e prefissato ma può essere rinnovato.

Una volta scelto il tipo di contratto è necessario procedere con la registrazione, da effettuare entro 30 giorni dalla firma, pagando l’imposta di bollo e il 2% del canone annuo moltiplicato per gli anni del contratto per quanto riguarda l’imposta di registro. Questa tassa può essere divisa tra il proprietario e l’inquilino, con il pagamento del 50% della somma da ognuna delle due parti. In seguito è opportuno che il versamento dell’affitto avvenga con strumenti tracciabili, come un bonifico bancario, un assegno bancario o postale oppure una carta di credito.